長江商報 > 萬達半年投2000億高調豪賭文旅   王健林加杠桿再走重資產老路

萬達半年投2000億高調豪賭文旅   王健林加杠桿再走重資產老路

2019-08-12 06:50:38 來源:長江商報

    長江商報記者  沈右榮

    印象中一直在“瘦身”的萬達轉向了,重現加杠桿高速擴張的豪氣。

    今年上半年,萬達掌門人王健林頻頻跟地方政府簽下巨額投資大單,所投項目涉及萬達廣場、文化旅游等業態。

    此外,今年初以來,在武漢、上海、廣州等地,萬達也加入搶地陣營,以備萬達廣場用地之需。據長江商報記者不完全統計,上述投資累計將超過2600億元。

    如此高密度投資,萬達再現3年前大手筆。那一年,萬達海外投資達數百億美元。

    然而,2017年,萬達由買買買模式轉型為賣賣賣模式。萬達637億元向富力地產、融創出售77家酒店、13個文旅項目,被稱為世紀交易。

    去杠桿、去地產化、輕資產轉型、降負債率,地產、酒店、文旅,多個領域,萬達向社會傳遞的信息是“瘦身”。不完全統計,2017年至去年底,萬達甩賣資產回血達千億。

    令人意外的是,政策面并未寬松,萬達為何要重回老路?輕資產之路不好走?萬達已經安全了?亦或是不得不為之?

    萬達體育雖然提前赴美上市成功,但開盤破發,到8月10日的股價較發行價已下跌51%。港股私有化后回歸A股,萬達商管排隊4年仍處于中止審查狀態。

    融資并不順利,重走重資產老路,萬達會重蹈資金鏈危機覆轍嗎?

    2000億巨資押寶文旅

    沉寂兩年的萬達似乎“復活”了,王健林高調回歸公眾視野。

    今年4月11日,在甘肅省招商引資暨隴商大會上,王健林許下諾言,未來三年,萬達將在甘肅投資超大型文化旅游項目、5個萬達廣場、3個五星級酒店,新增投資約450億元。

    2017年10月,甘肅省曾與萬達集團簽訂戰略合作協議。該項目于去年落地。截至目前,萬達已在甘肅完成6個萬達廣場、1個五星級酒店項目投資,累計投資180億元。

    這或許是王健林沉寂兩年來首次公開表態,此后,更是一發而不可收拾。

    5月15日,萬達與沈陽市政府簽訂全面戰略合作協議,萬達將在已完成投資250億元的基礎上,在沈陽再投資800億元,建設世界一流的大型文化旅游項目、世界一流的國際醫院、世界一流的國際學校和5個萬達廣場。

    同月,萬達與廣東省潮州市政府簽訂全面戰略合作協議,在文旅、體育、影視、會展、演藝等領域展開全方位合作,萬達將在潮州投資“五個一”項目,與潮州市政府共同打造潮州城市新品牌。

    6月25日,在已經累計完成對四川1600億元投資后,萬達與四川省續簽戰略合作協議,萬達再向四川增加1100億元投資。

    上述投資項目中,除了萬達廣場、星級酒店、醫院、學校外,最主要的投資項目是大型文化旅游項目。不完全統計,這些投資合計為2550億元,初步估算,用于文旅項目的投資將超過2000億元。

    此外,萬達還積極參與拿地。公開信息顯示,今年以來,萬達相繼在上海、武漢、廣州等多地參與土拍購置土地,合計耗資超過110億元。

    王健林曾提出,萬達商管每年開業50個廣場,地產集團每年力爭10到15個重資產項目。上述拿地之舉,極有可能是為此做準備。

    長江商報記者梳理發現,萬達如此密集大規模投資,三年前也曾出現過。

    公開報道稱,2016年,萬達斥資數百億美元,把十幾家海外文娛、影視、體育、地產項目收歸囊中。這一年,也是萬達海外收購最多的年度。

    曾經熟悉的投資,不同的是,如今發生在國內,重點是文旅,此前是海外,重點是影視體育。

    備受關注的是,文旅項目曾被王健林賣給了融創,印象中萬達已經放棄文旅,此番重倉押注文旅,似乎意味著集團要走老路了。

    輕資產之路并不輕松

    2017年的股債雙殺,迫使萬達輕資產轉型之路走得更為堅決。

    早在2012年,王健林就推動萬達集團輕資產轉型,其公開表態,到2020年,萬達集團要成為一家現代服務業公司,轉型成功最主要的標志就是租金穩定增長。2018年,萬達商業地產更名為萬達商管,外界對此解讀為,萬達在去地產化,“去房重服”。

    最先實施輕資產轉型的可能就是萬達廣場。萬達廣場的輕資產戰略分為兩類,一是與機構合作開發投資類萬達廣場,二是與企業合作開發合作類萬達廣場,凈租金收入三七分成,萬達輸出品牌和管理。

    2015年初,萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司4家機構投資240億元共同建設約20座萬達廣場。這一動作,標志著萬達廣場輕資產模式正式啟動。

    截至去年底,萬達商管已擁有280個萬達廣場。去年,萬達服務業收入占營業收入的75.1%,其中租金收入達328.8億元,占比為15.3%。

    顯然,如果萬達集團輕資產轉型成功,將告別借錢、買地、賣樓的高負債發展模式,進而具備抵御政策風險和行業周期性風險能力。

    然而,理想確實不錯,執行起來就不那么理想了。

    在萬達出售給融創、富力的資產中,萬達輸出品牌和管理。去年以來,市場上流傳,因為理念不同,雖然萬達只輸出管理團隊,資產是變輕了,但是溝通和管理成本變得越來越高。

    長江商報記者了解到,在一些項目中,輕資產的合作方對萬達也頗有微辭,包括分成比例過高、過于強勢、規矩太多等。

    還有一個不容忽視的問題,就是萬達轉型輕資產后,因為沒有可以出售的資產,不像地產開發,可以獲得較為充足的現金流,也不能從銀行獲得所需貸款。

    2017年以前,萬達廣場周邊會配套住宅、酒店等商業地產。住宅取得預售許可證就可申請開發貸,商鋪大面積開業可申請經營貸,這些錢可以用作拿地等,通過住宅等商業地產反哺萬達廣場。

    如今,輕資產模式下,萬達難以獲得充裕現金流,勢必影響萬達集團的快速發展。

    事實也是如此。近年來,相較同行,萬達已經落后了不少。

    2012年,萬達開始去地產化,其目標是到2020年將房地產比重降到50%以下。王健林的判斷是,房地產已經歷20年高速發展,再過20年這個行業一定會萎縮,萬達要未雨綢繆。

    然而,在萬達看似成功轉型輕資產,地產行業格局已經被改寫。去年,萬科、恒大、碧桂園、融創的營業收入分別為2976億元、4662億元、3791億元、1248億元,而萬達為2143億元,已經落戶于萬科、恒大、碧桂園。而在2016年,萬達還是行業老大。短短兩年,萬達已經掉隊很遠。

    不僅如此,大型房企爭相拿地,一些核心商業地段被搶,萬達再不動作,其萬達廣場推進更難達到預期。

    或許,這就是萬達回頭走老路的主要原因。

    重資產與負債率如何平衡

    降負債目標已經完成的萬達重回重資產發展模式,其資金鏈將面臨考驗。

    2017年6月,萬達遭遇股債雙殺,其負債備受社會關注。為了緩解資金鏈壓力,萬達開啟甩賣資產模式,13個文旅項目91%股權、77家酒店,王健林甩賣給融創和富力,回籠資金637.50億元。

    此后,萬達不斷甩賣資產,包括幾乎清空海外地產等。不完全統計,近兩年,萬達通過處置資產回籠資金達千億元。

    從去年的財報看,降負債取得明顯成效。萬達商管數據顯示,截至2018年底,公司有息負債1886.89億元,連續兩年下降。其中,一年內到期的非流動負債210.27億元,當年,其經營性現金流凈額為291億元,基本上能覆蓋到期債務。公司資產負債率為57.58%,2016年底為70.26%,已顯著下降。不過,去年,公司的營業收入、毛利潤均有所下降。

    可見,萬達犧牲了增長換來了負債率降低。如今,萬達謀求增長重點發力文旅。

    8月9日,以地產領域研究人士向長江商報記者表示,文旅項目是萬達商業的第四代產品,與第三代產品萬達廣場相比,文旅項目的體量更大,業態更為豐富。在開發模式上,文旅項目與萬達廣場并無本質區別。此前,萬達廣場是通過合作開發或受托運營管理等途徑,來經營萬達廣場。從目前公開信息看,萬達是想走重資產之路,即拿地—開發—運營,通過住宅和商鋪的銷售,獲得現金流平衡,最終目的是謀取持有型物業,并獲得穩定的運營收入和長期增值收入。

    在該人士看來,文旅項目的投資規模大(單個項目多超300億)、回報周期多在5—8年,通過前期通過出售住宅、商鋪等回籠資金,以此反哺文旅項目運營,很難達到資金平衡。

    如此一來,重資產模式下,對萬達的融資能力、償債能力提出了新的要求。

    從目前情況看,萬達融資并不順利。

    今年7月26日,萬達體育赴美上市成功。不過,原本計劃發行價10—11美元/股,最終為8美元/股,而且,開盤當日就破發。截至8月10日,其收盤價為3.94美元/股,較發行價下降了50.75%。

    萬達商管早在2015年就已在A股排隊,從已反饋到預披露更新,又回到已反饋,目前處于中止審查狀態。目前來看,雖然萬達商管盡量去地產化,但似乎仍是遙遙無期。而且,萬達商管與萬達電影之間存在的關聯交易也需要厘清。

    去年以來,萬達電影凈利潤持續下降,今年上半年預降55%—65%。

    值得一提的是,去年初,騰訊攜手蘇寧、京東、融創聯手向萬達馳援,共計出資340億,條件是,萬達商管要在2023年前11月前完成上市。否則,戰略投資者有權單方面終止合作,并要求回購股份、支付資金利息。

    融資不順利,重啟重資產模式,萬達如何在快速發展與資金鏈不緊繃中求得平衡,將對王健林是一場嚴峻考驗。

    長江商報記者 吳薇 攝


責編:ZB

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